Hvad er dit reelle afkast på boligen?

Bruttoafkast = årlig lejeindtægt delt med den samlede anskaffelsessum (købspris plus købsomkostninger og eventuel istandsættelse), ganget med 100. Bruttoafkastet tager ikke højde for driftsudgifter eller tomgang og er derfor kun et hurtigt screeningstal.

Nettoafkast — også kaldet startafkast — beregnes på driftsresultatet: lejeindtægt fratrukket tomgang og alle driftsudgifter (ejendomsskat, forsikring, administration, vedligehold, fællesudgifter), delt med anskaffelsessummen. Nettoafkastet er det tal professionelle investorer og banker bruger, fordi det viser ejendommens reelle indtjening før finansiering.

Afkastkravet afhænger af beliggenhed, stand og lejekontrakternes kvalitet. Velbeliggende boligudlejning i de største byer handles typisk til lavere nettoafkast end tilsvarende ejendomme i provinsen, fordi risikoen for tomgang og værdifald er mindre. Brug altid faktiske handler i det konkrete område som benchmark frem for et generelt nøgletal.

Ejendomsskat, forsikring, administration, løbende vedligehold og hensættelser, fællesudgifter eller ejerforeningsbidrag, samt den del af forbrug og renovation som ikke viderefaktureres til lejer. Renter og afdrag hører ikke med i nettoafkastet — de påvirker cash flow, ikke ejendommens driftsafkast.

Ingen bolig er udlejet 100 procent af tiden. Hvert lejerskifte koster typisk nogle ugers manglende leje plus istandsættelse og annoncering. Regner du med fuld belægning, overvurderer du afkastet systematisk. Effektiv markedsføring og hurtig genudlejning er derfor et af de mest direkte greb på afkastet.

Cash flow er det, der reelt står tilbage på kontoen, når driftsudgifter og terminsydelser er betalt. En ejendom kan have et pænt nettoafkast og stadig give negativt cash flow, hvis belåningen er høj eller renten er steget. Bank og investor ser typisk på begge tal samtidig.