Fraflytningsguide — sådan afslutter du lejemålet

Opsigelse og varsler

Hvem må opsige, hvornår og hvordan — det juridiske fundament for hele fraflytningen.

En fraflytning starter med en opsigelse. Reglerne afhænger af, om det er lejer eller udlejer der opsiger, og hvilken bolig der er tale om.

Lejers opsigelse

Lejer har som udgangspunkt 3 måneders opsigelsesvarsel til den 1. i en måned. For værelser er varslet 1 måned. Opsigelsen skal være skriftlig, men behøver ikke være begrundet.

Udlejers opsigelse

Udlejer kan kun opsige lejeforholdet af de grunde, der er nævnt i lejeloven — fx eget brug eller nedrivning. Varslet er som hovedregel 1 år og skal være skriftligt, indeholde grund, klageadgang og opfylde formkrav. En forkert opsigelse er ugyldig.

Tidsbegrænset lejemål

Ved tidsbegrænsede kontrakter ophører lejemålet automatisk ved udløb — men kun hvis tidsbegrænsningen er sagligt begrundet i kontrakten. Ellers betragtes den som ikke-tidsbegrænset.

Forbered fraflytningen

En veltilrettelagt fraflytning giver færre konflikter, hurtigere afregning og hurtigere genudlejning.

Uanset om du er udlejer eller lejer: brug de 2-3 måneder inden fraflytningsdatoen til at forberede jer. Det halverer risikoen for tvister.

Aftal dato og tidspunkt for fraflytningssyn skriftligt (min. 1 uges varsel).
Find indflytningsrapporten frem — den er dit sammenligningsgrundlag.
Gennemgå kontrakten: hvad er lejer forpligtet til at vedligeholde?
Aflæs forbrugsmålere (vand, varme, el) på selve fraflytningsdagen.
Informér forbrugsselskaber og folkeregister om flytning.

Skal du udleje igen? Start markedsføringen 4-6 uger før — se udlejningsguiden for hele processen.

Fraflytningssyn — sådan foregår det

Synet er det formelle møde, hvor boligens stand fastlægges. Kravene til udlejer er strikse.

For udlejere med flere end én bolig er et fraflytningssyn lovpligtigt efter lejelovens §98. Synet skal afholdes senest 2 uger efter udlejer har fået kendskab til fraflytningen — ellers bortfalder retten til at kræve istandsættelse.

Sådan afholdes synet

Lejer indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel.
Synet foregår i boligen med begge parter til stede (eller lejers repræsentant).
Alle rum gennemgås systematisk — vægge, gulve, hvidevarer, sanitet, vinduer.
Rapporten udfyldes på stedet og underskrives af begge parter.
Lejer får en kopi udleveret ved afslutning af synet.

Udebliver lejer efter korrekt indkaldelse, kan synet gennemføres uden. Udlejere med kun én bolig har ikke pligt til et formelt syn — men det anbefales stærkt for at undgå tvister.

Fraflytningsrapporten

Dit vigtigste dokument. Uden en gyldig rapport har du intet krav.

Rapporten skal beskrive boligens stand ved fraflytning, konkret og rumfor-rum. Den er både udlejers krav og lejers dokumentation.

Rapporten skal indeholde

Dato, adresse og navne på parter.
Beskrivelse af hver bygningsdel med angivelse af mangler.
Skøn over istandsættelsesomkostninger.
Underskrifter fra begge parter — eller notering hvis lejer ikke er mødt.
Billeddokumentation af alle mangler.

Læs mere i fraflytningsrapport og indflytningsrapport.

Tidsfrister

Selve istandsættelseskravet skal fremsendes skriftligt senest 2 uger efter synet. Overskrider udlejer fristen, bortfalder kravet, og hele depositum skal tilbagebetales.

Istandsættelse — hvad må trækkes?

Grænsen mellem slid og skade er det klassiske stridspunkt. Kontrakten og lejeperiodens længde afgør meget.

Efter lejeloven må udlejer kun kræve istandsættelse for skader og manglende vedligehold der ligger ud over almindeligt slid og ælde. Slid er udlejers risiko.

Typisk lejers ansvar

Huller i vægge efter reoler, søm og skruer over almindeligt niveau.
Skader på gulve fra møbler uden filtdupper, spildte væsker der ikke er tørret op.
Manglende rengøring — boligen skal afleveres nyistandsat rengjort.
Ødelagte hvidevarer eller sanitet ud over almindelig brug.

Typisk udlejers risiko

Afskalning af maling efter mange års beboelse.
Nedslidning af gulve efter 8-10 år.
Almindeligt slid på tætningslister, håndtag og armaturer.

Kontrakten kan pålægge lejer normalistandsættelse (fx maling og gulvbehandling) ved fraflytning — men kun i det omfang lejer faktisk har brugt boligen. For korte lejeperioder må kravet reduceres forholdsmæssigt.

Afregning af depositum og forbrug

Slutregningen skal være gennemsigtig, dokumenteret og rettidig — ellers taber udlejer sagen.

Efter istandsættelse laves den endelige opgørelse. Den skal indeholde alle udgifter, bilag og en klar beregning af hvad lejer får tilbage.

Sådan opstilles slutregningen

Depositum ved indflytning (evt. reguleret ved huslejestigning).
Minus dokumenterede istandsættelsesomkostninger med bilag/faktura.
Minus manglende husleje eller forbrug hvis relevant.
Plus renter hvis depositum har stået i mere end 1 år på særlig konto.

Forbrugsregnskaber (varme, vand) må først afsluttes efter årsopgørelsen — men udlejer skal orientere lejer om, at der udestår en afregning, og hvornår den kan forventes.

Brug depositumberegneren til at få overblik over det maksimale lovlige depositum, og læs mere om depositum.

Tvister og Huslejenævnet

Er I uenige? Huslejenævnet er den korte, billige vej — ikke domstolen.

Uenighed om depositum, istandsættelse eller husleje behandles i første omgang af det kommunale Huslejenævn. Nævnet er både billigere og hurtigere end en retssag.

Sådan indbringes en sag

Enten part kan indbringe en sag skriftligt med relevant dokumentation.
Gebyr: ca. 340 kr for lejer, betydeligt højere for udlejer.
Nævnet træffer typisk afgørelse inden for 3-6 måneder.
Afgørelsen er bindende, men kan indbringes for boligretten.

Forebyggelse er billigere end tvist

Klare kontrakter, ordentlig dokumentation ved ind- og fraflytning, rettidige frister og en åben dialog forhindrer 9 ud af 10 sager. Bruger du et professionelt system som Propio, ligger al dokumentation samlet — hvilket i sig selv reducerer risikoen for tvist markant.

Klar til ny udlejning

Kortere tomgang starter før nøglen afleveres. Sådan går du fra afsluttet lejemål til nye lejere.

Målet er en så kort tomgangsperiode som muligt. Har du styr på istandsættelse, ny annonce og screening samtidig, kan næste lejer flytte ind måneden efter.

Samtidige spor

Book håndværkere til istandsættelsen inden fraflytningssynet.
Opdater boligannoncen med nye billeder — brug evt. virtuel møblering hvis boligen er tom.
Skriv en frisk boligtekst tilpasset boligens nuværende stand.
Publicér på din boligviser og relevante portaler.
Skru på screeningen — se kapitel 4 i udlejningsguiden.

Med Propio kører opsigelse, syn, ny annonce og lejerscreening som paralle spor i samme system — så du undgår tomgangsuger.

Sådan håndterer du fraflytning.