Udlejningsguide — sådan udlejer du din bolig

Før du udlejer

Sæt fundamentet: tilladelser, boligens stand og hvem du reelt vil have som lejer.

Før du overhovedet skriver en annonce, skal du have styr på tre ting: har du lov at udleje, er boligen klar, og har du et klart billede af den lejer, du søger?

Tjek at du har lov at udleje

Andelsbolig: kræver typisk foreningens skriftlige samtykke. Uden det risikerer du eksklusion.
Ejerlejlighed: ejerforeningens vedtægter kan begrænse udlejning — læs dem.
Lejebolig (fremleje): kræver udlejers samtykke, og du må ikke tage mere i leje end du selv betaler.
Sommerhus: særlige regler ved helårsudlejning.

Gør boligen klar

En bolig, der er ren, malet og med fungerende hvidevarer, udlejes hurtigere og til en bedre pris. Gennemgå med kritiske øjne: er der noget der virker slidt eller mangler — så ret det nu, ikke efter første fremvisning.

Beslut hvem du vil udleje til

Studerende, familier, delelejere, ekspats? Din målgruppe påvirker både prisen, annoncen og hvor du markedsfører. Vær konkret — det gør resten nemmere.

Fastsæt huslejen lovligt

Det lejedes værdi, omkostningsbestemt husleje og fri leje — hvad gælder for din bolig?

For høj husleje ender med tilbagebetaling. For lav er penge du aldrig ser igen. Ret niveau afhænger af hvilken regeltype din ejendom er omfattet af.

Det lejedes værdi — huslejen må ikke være væsentligt højere end tilsvarende boliger i området. Gælder frit udlejede ejendomme.
Omkostningsbestemt husleje — gælder typisk ejendomme opført før 1992 med mere end 6 boliger. Huslejen bindes til ejendommens faktiske driftsudgifter.
Fri leje — nybyggeri efter 1991 eller væsentlig ombygning. Her aftaler du selv — men uden at gå til det urimelige.

Brug vores huslejeberegner til at få et realistisk niveau baseret på boligtype, m², område og stand. Læs også huslejefastsættelse og det lejedes værdi for det juridiske.

Markedsføring af boligen

Billeder, tekst og de rigtige kanaler — den kombination der reducerer tomgangen.

Boligannoncen sælger boligen. To ting gør forskellen mellem 50 henvendelser og 5: billeder og tekst.

Billeder

Dagslys, ryddede rum og skæve linjer skal være rettet op. Er boligen tom, virker virtuel møblering mirakler — lejeren kan se rummets muligheder frem for kun tomrummet.

Tekst

En god boligtekst beskriver boligen konkret — ikke "hyggelig". Fremhæv areal, værelser, køkken, badeværelse, altan/have, energimærke og transport. AI-tekster fra Propio bygger på boligens faktiske data og læser dine billeder med.

Kanaler

Din egen hjemmeside (boligviser) — du ejer trafikken.
Portaler som BoligPortal, Boligninja, Findbolig.
Facebook Marketplace og relevante grupper — særligt til hurtige udlejninger.

Fremvisning og lejer-screening

Find den rigtige lejer — ikke bare den første. Screening er dit vigtigste værn mod dårlige udlejninger.

En dårlig lejer koster mere end en måneds tomgang. Brug tid på at vælge rigtigt.

Ved fremvisning

Åbent hus samler henvendelser til én tid og skaber social bevis. Individuelle fremvisninger giver dybere samtaler. Kombiner ofte begge.

Screening af lejer

Bekræft identitet med billed-ID.
Bed om lønseddel eller anden indkomstdokumentation — som tommelfingerregel skal huslejen ikke overstige 30 % af nettoindkomst.
Tjek referencer fra tidligere udlejere.
Overvej RKI-tjek med lejers samtykke.

Følg diskriminationsreglerne — du må ikke afvise på baggrund af oprindelse, køn, tro eller familieforhold.

Lejekontrakten

Brug den autoriserede Typeformular A10 — og udfyld §11 omhyggeligt.

Lejekontrakten er den vigtigste juridiske ramme mellem dig og lejer. Brug altid Typeformular A10 — det giver den bedste beskyttelse for begge parter.

Kritiske felter

§1-2: parter, boligtype, m² (fra BBR), fælles arealer.
§4-5: husleje, aconto forbrug, betalingsdato.
§6: depositum (max 3 måneder) og forudbetalt leje (max 3 måneder), jf. lejelovens §34.
§8: indvendig vedligeholdelse — hvem har ansvaret.
§11: særlige vilkår. Alt der fraviger lejeloven skal stå her.

Uden §11 gælder loven — også vilkår om husdyr, rygning, nettoprisindeksregulering og fremleje. Læs mere i ordbogen og om depositum.

Indflytning og indflytningsrapport

Uden indflytningssyn taber du typisk retten til istandsættelse ved fraflytning.

Ved ejendomme med mere end én bolig SKAL du udføre indflytningssyn sammen med lejer og udlevere en indflytningsrapport senest 2 uger efter. Springer du det over, mister du normalt retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning.

Hvad rapporten skal indeholde

Rum-for-rum beskrivelse af stand, ridser, mærker, huller.
Billeder — jo flere, jo bedre.
Målerstande (varme, vand, el).
Underskrift fra begge parter.

Aflever samtidig nøgler, adgangsbrikker og eventuel manual/instruks til hvidevarer.

Løbende drift

Kommunikation, vedligehold og huslejestigning uden konflikter.

Et velfungerende lejeforhold er bygget på klar kommunikation og hurtig reaktion.

Vedligehold

Udlejer står for udvendig og bygningsmæssig vedligehold. Lejer står typisk for indvendig — medmindre andet er aftalt. Sørg for et system til indkomne henvendelser, så intet forsvinder i indbakken.

Huslejestigning

Med en gyldig §11-klausul kan lejen justeres årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Vil du regulere efter det lejedes værdi, kræver det skriftlig varsling med mindst 3 måneders varsel.

Årsopgørelse

Varme- og vandregnskab skal afregnes med lejer inden for lovens frister — typisk 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.

Opsigelse og fraflytning

Fraflytningssyn, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum — den sidste, vigtige fase.

De fleste udlejningsklager handler om fraflytning. Her taber du penge — eller vinder tid — afhængigt af hvor systematisk du er.

Fraflytningsvarsel

Lejer: 3 måneders opsigelse på lejligheder, 1 måned på værelser.
Udlejer: kun i særlige tilfælde, typisk med 1 års varsel.

Fraflytningssyn

Skal afholdes senest 2 uger efter udlejer har fået kendskab til fraflytningen (lejelovens §98). Udlevér en fraflytningsrapport ved synet. Ingen rapport = normalt intet krav på istandsættelse.

Istandsættelse og depositum

Aftalte istandsættelsesarbejder trækkes fra depositum. Læs istandsættelse ved fraflytning for reglerne om normal slid, malerarbejde og dokumentation.

Skat og regnskab

Personskat, virksomhedsordning eller kapitalafkast — vælg det, der passer din situation.

Overskud på udlejning er skattepligtig indkomst. Du har tre skattemodeller at vælge imellem:

Personlig indkomst: enklest, men typisk dyreste. Passer små udlejere med lave renter.
Virksomhedsordningen: renter fratrækkes med fuld værdi, og overskud kan opspares til lav skat. Kræver adskilt økonomi.
Kapitalafkastordningen: mellemvej — enklere end virksomhedsordningen, men mindre fleksibel.

Bogfør indtægter og udgifter løbende — også småting som ejendomsskat, forsikring og administrationsomkostninger. En revisor tjener typisk sin egen løn hjem på den første selvangivelse.

Automatisér med Propio

Fra bolig til udlejet på minutter — samlet ét sted.

Manuel udlejning tager tid: billeder skal redigeres, tekster skrives, annoncer publiceres, henvendelser besvares, kontrakter sendes ud til underskrift. Propio samler det hele.

AI-billedforbedring og virtuel møblering af tomme rum
AI-boligtekster baseret på boligens data og dine billeder
Boligviser til din egen hjemmeside — du ejer trafikken
Henvendelseshåndtering med automatisk kvittering og screening

Start med en enkelt bolig — så mærker du forskellen.

Sådan udlejer du din bolig.