Lejekontrakten er det vigtigste dokument i hele lejeforholdet. Den fastlægger rammerne for både udlejer og lejer, og fejl eller uklarheder her kan give problemer i årevis. Denne guide gennemgår, hvordan du udfylder den autoriserede standardlejekontrakt — Typeformular A10 — korrekt, felt for felt, og forklarer hvorfor §11 er det vigtigste felt i hele kontrakten.
Guiden er praktisk og vejledende. Reglerne står i lejeloven, og en konkret kontrakt kan rejse spørgsmål, der kræver juridisk rådgivning. Brug guiden til at forstå strukturen og undgå de klassiske fejl — ikke som endelig juridisk facit.
Hvad er Typeformular A10?
Typeformular A10 er den autoriserede standardlejekontrakt for private udlejningsboliger. Den udgives af myndighederne og er bygget, så den beskytter både udlejer og lejer. For de fleste private lejeforhold er det en klar fordel at bruge den — dels fordi den er gennemarbejdet, dels fordi visse vilkår kræver, at der er brugt en autoriseret formular for at være gyldige.
Vælger du at bruge din egen kontrakt i stedet, gælder et vigtigt princip: alt, hvad der ikke er aftalt, følger lejelovens almindelige regler. Og fraviger du lejerens rettigheder uden at gøre det korrekt, er fravigelsen ugyldig — så gælder loven i stedet for det, du troede var aftalt.
Hent den officielle blanket
Propio udgiver ikke selv blanketten. Den autoriserede Typeformular A10 hentes hos myndighederne — søg efter den seneste, opdaterede version, så du er sikker på at bruge den gældende udgave.
Kontrakten felt for felt
Typeformular A10 er delt op i nummererede paragraffer. Her er de vigtigste, og hvad du skal være opmærksom på i hver enkelt.
§1–2: Parterne og det lejede
Her angives udlejer og lejer samt en præcis beskrivelse af boligen: adresse, boligtype, areal og antal rum. Arealet bør stemme med de officielle oplysninger (BBR). Angiv også, om lejeren har adgang til fællesarealer som kælder, loft eller have — uklarhed her giver ofte tvister senere.
§3: Lejeforholdets begyndelse
Startdatoen for lejeforholdet. Skal lejemålet være tidsbegrænset, kræver det en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen — ellers kan den tilsidesættes, så lejemålet reelt bliver tidsubegrænset. Skriv aldrig en tidsbegrænsning ind uden at kende reglerne for den.
§4–5: Husleje og forbrug
Den månedlige leje, betalingsdato og betalingsmåde. Her angives også, hvad der er inkluderet i lejen, og hvad der betales særskilt — typisk aconto for varme og vand. Vær præcis: det skal være tydeligt, hvad lejeren betaler ud over selve huslejen.
§6: Depositum og forudbetalt leje
Depositum må højst svare til tre måneders leje, og forudbetalt leje ligeledes højst tre måneders leje. Angiv beløbene tydeligt og hver for sig. Vær opmærksom på, at de to ting er forskellige og har hver sin funktion. Du kan læse mere i vores guide om depositum ved udlejning.
§8: Vedligeholdelse
Her aftales, om det er udlejer eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelse. Fordelingen har stor betydning ved fraflytning, hvor den påvirker, hvad der kan kræves istandsat. Vær tydelig — det er et af de felter, der oftest giver uenighed, når lejeren flytter ud.
§11: Særlige vilkår — det vigtigste felt
§11 er det vigtigste felt i hele kontrakten. Alt, der fraviger lejelovens standardregler, SKAL stå her for at være gyldigt. Står en fravigelse ikke i §11, gælder loven — også selvom begge parter troede, noget andet var aftalt.
Det er her, du skriver vilkår som en gyldig trappeleje eller nettoprisindeksregulering af huslejen, et rygeforbud, regler om husdyr, eller en aftale om, at lejer selv står for fraflytningsistandsættelse. Uden en gyldig klausul i §11 kan du for eksempel ikke regulere huslejen automatisk — og et “husdyr forbudt”, der kun står mundtligt, er ikke bindende.
Kernen i §11
Tommelfingerregel: hvis et vilkår er vigtigt for dig, og det afviger fra lejelovens udgangspunkt, skal det stå udtrykkeligt og præcist i §11. Vage formuleringer holder sjældent — skriv konkret, hvad der gælder.
Underskrift
Både lejer og udlejer skal underskrive. En lejekontrakt kan underskrives digitalt, og aftalen gælder, når begge parter har skrevet under. Sørg for, at begge får et eksemplar af den underskrevne kontrakt.
Typiske fejl i lejekontrakten
Det, der giver problemer
- vilkår aftalt mundtligt, ikke skrevet i §11
- tidsbegrænsning uden saglig begrundelse
- depositum eller forudbetalt leje over grænsen
- uklar fordeling af vedligeholdelse
- egen kontrakt i stedet for autoriseret formular
Det, der holder
- alle fravigelser skrevet præcist i §11
- saglig begrundelse for enhver tidsbegrænsning
- depositum og forudbetalt leje inden for grænsen
- tydelig aftale om vedligeholdelse
- den autoriserede Typeformular A10
Efter kontrakten er underskrevet
Når kontrakten er på plads, følger indflytningen. Her bør du afholde et indflytningssyn og dokumentere boligens stand — det er din bedste beskyttelse, når lejeren en dag flytter ud igen. Kontrakten og indflytningssynet hænger sammen: det, I aftalte om vedligeholdelse i §8, får først reel betydning, når boligens udgangsstand er dokumenteret.
Vil du læse mere om, hvad der sker ved lejeforholdets afslutning, kan du fortsætte i vores guide om fraflytningssyn.
Kort opsummering
Brug den autoriserede Typeformular A10, udfyld hvert felt præcist, og husk frem for alt §11: alt, der fraviger lejeloven, skal stå der for at gælde. Hold depositum og forudbetalt leje inden for grænsen, vær tydelig om vedligeholdelse, og dokumentér boligens stand ved indflytning. Så står både du og lejeren på et solidt grundlag gennem hele lejeforholdet.
Fra kontrakt til udlejning — samlet ét sted
Propio hjælper dig med boligtekster, billeder, publicering og henvendelser omkring den enkelte bolig, så du kommer hurtigt fra ledig bolig til underskrevet lejer.
