Depositum ved udlejning – regler, beregning og tilbagebetaling

Depositum er et af de mest søgte og mest misforståede emner i udlejning — både blandt udlejere og lejere. Hvor meget må du opkræve? Hvad må det dække? Og hvornår skal det betales tilbage? Denne guide gennemgår reglerne i klart sprog, viser et konkret regneeksempel og forklarer, hvad der oftest går galt ved tilbagebetalingen.

Formålet er, at du som udlejer kan opkræve og håndtere depositum korrekt fra starten — så du undgår de tvister, der typisk opstår ved fraflytning. Bemærk, at guiden er vejledende og ikke erstatter juridisk rådgivning i konkrete sager.

Hvad er et depositum — og hvad dækker det?

Et depositum er et beløb, lejeren betaler ved indflytning som sikkerhed for udlejeren. Det står som en garanti for, at boligen ved fraflytning afleveres i den aftalte stand, og at eventuelle udeståender kan dækkes. Depositummet er lejerens penge — det er ikke en indtægt for udlejeren, men et beløb, der opbevares og som udgangspunkt skal tilbage.

Depositum må typisk anvendes til at dække lejerens misligholdelse — for eksempel skader ud over almindeligt slid — og lejerens del af en aftalt istandsættelse ved fraflytning. Det er vigtigt at skelne mellem depositum og forudbetalt leje, som er to forskellige ting, selvom de ofte opkræves samtidig.

Hvor meget må du opkræve i depositum?

Efter lejelovens almindelige regler må depositum højst svare til tre måneders leje. Dertil kan udlejer opkræve forudbetalt leje, der ligeledes højst må svare til tre måneders leje. Forudbetalt leje dækker den sidste tid i lejeforholdet, så lejeren reelt ikke betaler dobbelt.

Det samlede beløb, du kan opkræve ved indflytning, består altså typisk af første måneds leje plus depositum plus eventuel forudbetalt leje. Det kan hurtigt blive et stort beløb for lejeren at lægge ud, så det er værd at være tydelig om det allerede i annoncen og kontrakten.

Regneeksempel: hvad koster indflytningen lejeren?

Lad os tage en bolig med en månedlig leje på 10.000 kr. og se, hvad lejeren maksimalt kan blive bedt om at betale ved indflytning, hvis udlejer opkræver det fulde tilladte beløb.

Eksemplet viser, hvorfor det samlede indflytningsbeløb kan virke stort: det er ikke “tabte” penge for lejeren, men en kombination af sikkerhed og forudbetaling. Som udlejer er det god praksis at forklare den fordeling, så lejeren forstår, hvad beløbet består af.

Opbevaring af depositum

Depositummet er lejerens penge, men der er ikke et generelt lovkrav om, at det skal stå på en særskilt spærret konto for private udlejere. Uanset hvordan du opbevarer det, bør du kunne redegøre for beløbet og betale det tilbage, når betingelserne er opfyldt. En ryddelig bogføring af, hvad der er modtaget og hvornår, gør både din egen administration og en eventuel tvist meget lettere.

Tilbagebetaling: hvornår og hvor meget?

Ved fraflytning gør du depositummet op mod eventuelle krav — typisk lejerens andel af istandsættelse eller dækning af skader ud over almindeligt slid. Det resterende beløb skal betales tilbage til lejeren. Der er ikke en fast lovbestemt dato for tilbagebetalingen, men den skal ske inden for rimelig tid efter fraflytning, når opgørelsen er klar.

Det er her, de fleste tvister opstår: uenighed om, hvad der er almindeligt slid, og hvad der er misligholdelse. Et grundigt indflytningssyn med dokumentation af boligens oprindelige stand er din bedste beskyttelse — for uden det bliver det svært at bevise, hvad der er ændret undervejs.

Typiske fejl ved depositum

Kort opsummering

Depositum må højst udgøre tre måneders leje, det er lejerens penge, og det skal som udgangspunkt tilbage ved fraflytning — fratrukket eventuel dokumenteret misligholdelse. De fleste konflikter undgås med to ting: klare beløb i kontrakten og et grundigt indflytningssyn med dokumentation. Får du de to ting på plads fra starten, bliver både opkrævning og tilbagebetaling ligetil.